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物業管理不再擔心亂收費
瀏覽: 發布日期:2018-01-31

     本報記者 邢孟    

  曆經近一年時間的調研起草、征求意見和審議修改,備受市民關注的《菏澤市物業管理條例》已於2018年1月23日獲省人大常委會批準,將從2018年5月1日開始施行。新的《物業管理條例》是如何製定的?包含哪些內容?對於市民們關注的熱點問題有沒有具體規定?24日上午,菏澤召開新聞發布會,市人大法工委、市政府法製辦、市住建局有關領導為市民們介紹了《菏澤市物業管理條例》的立項、起草、審查、修改、審議和內容等方麵的情況。
菏澤首部《物業管理條例》頒布
    近年來,隨著菏澤城市建設步伐的加快和住宅建設總量的持續增長,菏澤的物業服務行業得到了迅速發展。截至目前,菏澤共有物業服務企業389家,從業人員5萬餘人,管理物業項目1200多個,物業服務麵積已經超過6000萬平方米,涉及業主約400萬人,住宅小區物業管理麵積年均增長20%左右。
  物業管理涉及麵廣,關注度高,事關社會和諧穩定和人民群眾幸福安居,菏澤首部《物業管理條例》的製定也備受市民關注,從去年年初啟動《菏澤市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)製定工作以來,曆經近一年的時間,《條例》已於1月23日獲得省人大常委會批準,從今年5月1日開始施行。
  據了解,《條例》主要設置了五方麵內容:一是明確了物業管理應當遵循的原則和適用範圍;二是對業主自治、業主大會及業主委員會的有關製度、職責和運行等作出具體規定;三是對前期物業的選聘、承接查驗及物業服務用房配置等提出了具體要求,明確了物業服務企業的義務、服務內容、物業服務收費及相關監督管理部門的職責等;四是從業主和物業使用人的限製性行為、經營性收益的處置和專項維修資金的繳存與使用等方麵對物業的使用和維護作出具體規定;五是設置了相關法律責任。
避免亂象,物業管理有法可依
    物業管理作為社會化的服務產品,在提供居住服務、加強城市管理、吸納社會就業、建設和諧社區等方麵發揮了積極作用,已經成為菏澤市現代服務業的重要組成部分。
  同時,物業管理也麵臨法規建設相對滯後、政策扶持不到位、基層監管力量不足、物業服務收費難、業主自治推進難等諸多問題。特別是住宅小區的物業管理,物業服務質量低下、前期物業遺留問題突出、公共收益不明、維修資金使用困難等問題層出不窮,居民投訴量居高不下,矛盾糾紛日趨多元化、群體化、常態化,社會各界反映強烈。
  為進一步規範物業管理行為,提高物業管理服務質量,維護物業管理各方的合法權益,推動菏澤物業管理向專業化、市場化、法製化方向發展,《菏澤市物業管理條例》也做了明確的規定。
    1、物業服務收費問題是如何規定的?
  在物業管理中,物業服務收費是其中較容易產生矛盾糾紛的一個問題,也是市民比較關注的一個焦點。為了規範物業服務收費,切實解決好這一突出問題,《條例》規定:住宅物業公共服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價,明確了物業公共服務收費中政府指導價和市場調節價的範圍,並規定:“實行政府指導價的物業服務收費標準,價格主管部門應當根據當地經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。”

  2、如何規範物業服務企業?
  《條例》作出了專門規定。一是規定了從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,從事電梯、消防、電氣、製冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格。二是規定了物業服務企業負責物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護,公共綠化、環境衛生、公共秩序維護等九項主要服務內容。三是規定了物業服務企業不得在物業管理招標投標中提供虛假信息,不得將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一並委托給他人等十種禁止行為。四是規定了物業服務企業或者企業主要負責人被列入失信被執行人名單的,經司法機關或者行政機關確認因物業服務企業全部責任或者主要責任發生的重大安全事故等六種情形計入物業服務企業信用檔案。五是規定了選聘、續聘、解聘、交接等具體要求。六是規定物業管理行政主管部門更好履行管理服務職責,通過主管部門主動工作,為業主選聘物業服務企業提供信用等級參考,減少或者杜絕信用等級低或者列入黑名單的物業服務企業參與物業服務。

  3、物業共用部位、共用設施設備經營收益如何處置?
  《條例》對公共收益處置有關事項進行了明確規定:物業服務企業根據物業服務合同約定或者業主大會委托協議,利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金,扣除相應的管理費和稅費,收益歸全體業主所有。收益資金可以根據業主大會會議決定,直接用於共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,補充專項維修資金,折抵物業公共服務費,用於業主大會和業主委員會的工作經費以及業主委員會成員的工作報酬等。具體辦法在業主大會議事規則中約定。業主對利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金以及業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的,可以要求查詢有關財務賬簿;經已交付使用物業專有部分占建築物總麵積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議,業主大會應當按照業主大會議事規則,委托會計師事務所進行審計並將審計報告通報全體業主。

  4、可以將住宅改變用途作為經營性場所嗎?
  《條例》根據《山東省物業管理條例》的規定,保留了對“業主將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房”的限製性規定,規定“業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的,應當向業主委員會征求意見,並經有利害關係的業主同意後,方可依法向有關部門辦理相關手續。”這樣既符合當前“放管服”改革和國家鼓勵“大眾創業”的精神,又最大限度地維護了社會穩定和公眾利益。

  5、在前期物業管理方麵作了哪些規定?
  《條例》規定:一是建設單位應當依法通過招標投標的方式選聘前期物業服務企業,並自簽訂前期物業服務合同之日起十日內報價格行政主管部門和物業管理行政主管部門備案。二是前期物業服務企業承接物業前,應當與建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同約定共同對物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行查驗。三是建設單位應當按照建設工程項目總建築麵積的千分之三至千分之五無償配置物業服務用房。四是建設單位應當在物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的監督下,按照規定向前期物業服務企業移交物業服務用房及相關資料。五是前期物業服務企業利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金,應當單獨列賬,獨立核算,扣除相應的管理費和稅費後,收益資金歸全體業主所有。六是規定了相應的法律責任。


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