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解讀:時隔10年深圳為何要修訂物管條例 都改了啥?
瀏覽: 發布日期:2018-05-23

    記者了解到,近年來,深圳市物業管理糾紛問題日益凸顯,信訪投訴居高不下(近三年投訴量為3210、3313和2611宗),物業糾紛呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容複雜化以及矛盾易激化等特點。

    深圳新聞網11月24日訊(記者 張玲)改革開放以來,深圳率先從香港地區引入房地產開發及物業管理模式,誕生了全國第一個商品房住宅小區、第一個業主委員會和物業管理企業,出台了全國首部地方性物業管理條例——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》,並於2007年9月25日重新製定頒布《深圳經濟特區物業管理條例》。

    隨著社會的不斷發展進步,物業管理也進入了新時代,既迎來發展的新機遇,也麵臨發展的新問題,如,國家“簡政放權”取消了對物業服務企業及從業人員的資質審批;《物權法》對物業管理模式的再定義,規定了自行管理、委托物業服務企業及其他管理人管理等多種方式;業主自我管理意識顯著增強,等等。為係統解決物業管理中出現的問題,亟需結合物業管理新形勢,對已實施十年的法規予以修訂和完善。

    物業糾紛投訴居高不下 業委會成立難問題突出

    記者了解到,近年來,深圳市物業管理糾紛問題日益凸顯,信訪投訴居高不下(近三年投訴量為3210、3313和2611宗),物業糾紛呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容複雜化以及矛盾易激化等特點。

    具體體現在小區共有產權權屬不清;業主大會權利義務落實不到位,業主委員會成立難、運作難、換屆難、監督難等問題突出;政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺;市場機製難以發揮作用,物業服務陷入低價低質惡性循環,並導致部分小區設施設備因為沒有及時有效維護而提前老化,縮短了物業使用壽命,導致物業嚴重減值和縮水。

    明晰共有物業規定 回歸物管本質

    由於種種原因,物業小區業主共有部分權屬處於模糊狀態,不動產登記部門也難以對共有部分進行全麵產權登記。

    從前期物業階段開始,部分物業公司從開發商手中承接並管理物業小區,通過出租車位(車庫)和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益、經營公司運作,脫離了接受業主委托對物業共有部分進行管理維護的本質,引發業主與物業公司、開發商之間的衝突。明確業主共有物業範圍是實施物業管理的前提和基礎。

    結合《物權法》、最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》及《不動產登記操作規範(試行)》(國土資規〔2016〕6號)的規定,《條例》增設了第二章“物業管理區域及設施”,明確了共有物業的範圍、管理方式並對產權登記提出要求。同時,《條例》規定共有物業的收益歸全體業主所有,必須存入共有資金賬戶,由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費,努力從源頭上減少物業糾紛。

    建立業主大會備案製 明確市場主體地位

    現行《條例》中,由於業主大會不作組織登記,無法取得統一社會信用代碼,致使無法開設賬戶,業主共有資金隻能通過物業公司賬戶收支,混淆不清。同時,業主大會、業委會有法定決策執行權但無法承擔法律責任,遊離於政府監管之外。

    為解決業主自治組織缺位問題,在國家住房和城鄉建設部、國家發改委等部門的支持下,《條例》規定業主大會成立後由住建部門負責備案,取得統一社會信用代碼證書,業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶,也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶,並設計了共有資金審計製度、資金使用公開製度等一係列配套製度,一方麵確保業主共有資金安全,另一方麵也促進業主自治組織規範運作。

    此外,根據《物權法》第八十一條規定,以及參照目前國內各兄弟省市的做法,《條例》明確物業管理準許“業主自行管理”或“委托其他人管理”;同時,降低業主大會和業主委員會的成立門檻,希望通過業主自主選擇、發揮市場競爭作用,提升物業管理企業的服務水平。

    順應物管實際 完善業主共有資金製度

    現行《條例》中,業主共有的資金僅涉及物業專項維修金,由於共有物業權屬不清、資金賬戶不分,導致業主共有收益使用管理不甚公開、透明,《條例》增加“業主共有資金管理”一章: