淺論物業管理前期介入的“雙贏”戰略 _多多影院物業管理(深圳)有限公司
當前位置:主頁 > 新聞中心 > 媒體關注 >
淺論物業管理前期介入的“雙贏”戰略
瀏覽: 發布日期:2017-04-21

    摘要:開發商和物業管理企業是與物業緊密相關的利益主體。開發商對物業進行規劃、建造,形成硬件主體;物業管理企業則為開發商、業主提供軟件管理服務。物業前期介入的關鍵是了解各利益主體,滿足投資、使用需求平衡,取得投資收益,保證業主的使用舒適和物業的可持續發展。

    物業管理的前期介入,是指物業管理企業在接管物業之前就參與物業的規劃設計和建設的過程。從業主 (使用人) 及物業管理的角度,提出一些合理化建議,使物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。

    現代高層建築具有設計複雜,技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業建成後能夠正常使用,物業管理企業的前期介入是非常必要的。目前,一些富有遠見的開發商已開始嚐試對物業項目實施前期介入管理,但大多數的前期介入都是在業主入住前半年左右開始的,主要就建築安裝的後期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決開發商給物業管理帶來的很多問題。物業管理企業真正意義上的前期介入應該是從項目前期設計開始,到物業接管驗收為止。

    物業管理前期介入無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設,物業管理企業進行的則是軟件管理。前者是在建造物業,後者則是發揮物業的功能作用,雖有區別但又相互聯係。對於開發商而言,進行投資決策,規劃設計,選擇適當的地段、房型及附屬設施,並通過施工建造形成物業,其目的是為了增強對業主的吸引力。然而對於業主而言,關注的不僅是樓盤的地理位置與建築是否合理,業主還會對物業管理的質量進行權衡。所以開發商在規劃設計階段就應該選擇好物業管理企業,利用物業管理企業的經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見,使規劃設計更符合使用管理的要求,為以後的管理工作打好基礎。而物業管理公司也應建立現代化的管理模式,在物業開發階段就充分考慮建成以後的使用和管理的需求,考慮到居住水平提高的需要,並就這些問題與開發商積極互動,溝通交流。

    一、從項目設計階階段開始提前介入,參與物業建設項目的優化設計,對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成後在使用階段出現問題  

    物業管理公司參與物業規劃設計,可以根據以往在小區物業管理實踐和居民生活中發現的規劃設計問題或缺陷,提出改正與完善措施,使這些問題在規劃設計時能夠予以避免。新項目開工前,物業管理公司可以先製定一個小區物業規劃設計方案和發展規劃前景,以書麵形式提交給開發商,並且和開發商的設計人員一同確定物業規劃設計方案,並由雙方負責人簽字後實施,具體方麵有:

    1.配套設施方麵

    如住宅小區規劃設計必須考慮到幼兒園、物業用房,機動車停車場、自行車棚、業主會所、商業網點設施的適宜位置。

    2.水、電、供暖、有線電視、通訊、燃氣供應方規劃設計要充分考慮到小區的地域特點和發展需要,水電供應容量應留有餘地。

    3.建築材料方麵

    物業管理公司將根據在物業工作實施中所掌握的有關建材的情況,結合開發商以前建築材料使用情況,向設計單位提供對在物業管理中易出現問題的建材及其它材料的詳細品牌、型號等情況,避免因建築材料質量差出現有損開發商形象的現象發生。

    4.安全保衛方麵

    如設崗、圍欄、道路、監控等。

    5.垃圾處理方麵

    關於建立垃圾房、點,解決汙染排放問題。

    6.消防方麵消

    火栓、綠化用水的安置與使用等問題。

    7、其它方麵

    如業主會所、網點、物管房的建立與維護。

    二、對物業的規劃設計及建築施工提出合理化建議

    1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安係統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

    2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

    3.在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄。

    4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試,並按照整改計劃督促整改。

    物業管理公司要安排有關專業人員參與施工建設監理,在監理過程中,物業管理人員將盡可能全麵收集該小區建築的各種資料,同時熟悉各個部分,了解地下工程和隱蔽工程等。這樣便於為以後的管理作好充分準備,在此過程中,開發商要配合物業管理公司工作。

    三、設計管理模式,草擬及製定管理製度

    物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求,設計日後的管理模式,製定相應的規章製度,其中還必須與開發商一起草擬有關文件製度。

    1.籌建業主管理委員會,維護業主的利益。

    2.與開發商一起草擬轄區內的物業規章製度、業主委員會管理章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

    3.設置轄區內的物業組織機構,規定各部門人員崗位責任製度,編製住戶手冊、物業管理的綜合辦法等。

    4.製定上崗人員的培訓計劃,並實施計劃。

    由於有了提前介入,物業管理單位要對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數,對物業可能出現的隱患熟悉掌握;爭取把所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前予以解決,既節省了費用,也大大縮短了物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果能夠取得開發商的授權,在竣工驗收階段代表開發商與建築、安裝單位就房屋建築安裝質量進行監督、協調,確保物業建設質量,物業管理公司就能夠確保接管驗收工作的順利進行, 接管後即能夠及時為業主提供可靠的服務。此外,物業管理前期介入也可以鍛煉隊伍,避免因倉促上陣而導致的失誤,給業主留下不好的印象。

    物業管理的前期介入,使物業管理企業的工程技術人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉,有利於他們的技術全麵發展,有利於物業管理企業工程技術人才的培養。物業管理公司的前期介入管理應按照公司的各項管理製度進行嚴格的內部管理,在此基礎上建立一套行之有效的工作製度,保證物業管理前期介入的規範運做。