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為正視聽,我要說說玉佛城事件
瀏覽: 發布日期:2017-04-21

玉佛城在上海大有名氣已是由來已久之事,最初是因為早期少有的高檔外銷商品房而聞名,後來因為銷售不佳而廣為傳言,再後來又因為鋪天蓋地的標語橫幅引來眾多的關注,近兩年又因為物業管理服務的矛盾糾紛頻頻訴諸法律並見諸媒體。但是,以前矛盾糾紛突出時,卻很少見諸媒體,近來小區正日趨平穩,卻反而被媒體炒得沸沸揚揚,真不知個中原委,讓人匪夷所思。由於上實物業管理(上海)有限公司多年來在整個事件中忍辱負重,為構建和諧小區嘔心瀝血,卻未得到理解和回報,反而多受傷害,特別是近期多家媒體報道"下崗物業移交資料"中把上實物業公司說成是"落聘下崗又不撤離不交資料"的企業,更是一派胡言亂語,使上實物業公司的形象聲譽遭受嚴重損毀,是可忍孰不可忍。為了正義,為了正名,我要站出來細說原委真相,告知整個行業、整個社會,以正視聽。

一、玉佛城小區梗概

玉佛城小區1992年立項後分期開發建設,1995年底一期竣工交房(3幢樓,4.8m2);2001年底二期竣工交房(2幢樓,2.8m2);200410月三期交房(1幢樓,1.9m2);至此,住宅部分物業全部竣工完成。剩下北麵和南麵的商務樓還在施工建造中。由於是滾動開發,確實給業主的居住生活以及物業管理服務造成很多、很大的影響。

玉佛城小區最初由開發商下屬的上海玉佛城物業管理有限公司提供管理服務,因開發商對其管理服務不滿意,故於19978月改聘上實物業管理(上海)有限公司管理服務。玉佛城業委會成立後,先後與上實物業公司簽訂了三期物業管理服務合同,分別是19998月至200012月;20011月至200112月;20021月至20046月。

從上述物業管理服務簽約的合同期限來看,很長一段時間裏,玉佛城的物業管理服務開展得相當順暢。但由於玉佛城滾動開發時間長達十幾年,難免給小區居民生活帶來影響,特別是北麵地塊的商務樓將開工建設時,引發了一些業主拉橫幅、刷標語,想竭力阻止開發商施工,致使小區矛盾糾紛爆發,曾經還發生了流血事件。開始時業主的矛頭一致對著開發商,但是,當施工建設已經成為現實,南麵和北麵的商務樓已在施工建造無法阻擋時,有少部分業主就把矛頭轉向了開發商的關聯企業--上實物業公司,把所有的怨氣都一股腦地向物業公司發泄。

二、玉佛城的物業管理服務究竟怎麽樣

上實物業公司自19978月至今為玉佛城小區提供物業管理服務,得到了玉佛城小區絕大多數業主的認可,從以下一些方麵足以證明。

業主撰文讚上實物業公司優質服務

上實物業公司曾經是上海物業管理行業的後起之秀,1998年時,上實物業公司僅有上實大廈和玉佛城兩個管理項目,麵積不足12萬平方米。正因為這兩個項目的管理服務得到了業主的認可和市場的好評,才為以後的不斷發展奠定了基礎。1999年,上實物業公司通過招投標承接了第一個市場競爭得來的項目--瑞南新苑。2000年,上實物業公司得到了跳躍式的發展,一年內從市場上承接了六個管理項目,麵積達75萬平方米,使總的管理規模達到100萬平方米。當年,有兩家外資的開發商在對上實物業公司和管理服務的項目考察後,用三句話概括了對上實物業公司的評價:"統一的理念,統一的規範,統一的要求"

    玉佛城第一屆業委會主任、有多年國外生活經曆的殷有為老先生曾撰文發表在《上海物業》雜誌上,稱"玉佛城的物業管理,行政效率高,服務態度好,已經達到了歐美國家中等以上的水平"。更何況這麽多年來,隨著行業的進步和發展,玉佛城的物業管理服務又有了很大程度的提高。

多年來,玉佛城的矛盾糾紛不斷,有業主與開發商的,也有業主與物業公司的,但是,從少部分業主刷標語、拉橫幅,到多處上訪,再到打訴訟官司,從來沒有指責物業管理服務不好的內容,這部分業主挑起與物業公司的矛盾糾紛,僅僅因為上實物業公司與開發商是關聯企業。從這次被炒得幾乎全市人民都知曉的訴訟案來看,這幾個業主的訴訟請求隻是要求移交資料,並沒訴上實物業公司管理服務不好,也沒有要趕上實物業公司出玉佛城的訴訟請求。

來之不易的部優稱號

在上實物業公司管理服務期間,玉佛城小區先後獲得了上海市物業管理優秀住宅小區、上海市文明小區、全國物業管理優秀示範小區的稱號。特別值得一提的是,2003年玉佛城小區申報全國物業管理優秀示範小區,代表建設部來玉佛城小區作現場考評的兩位專家,給予上實物業公司在玉佛城的管理服務以很高的評價,認為是在滾動開發的小區裏提供了性價比最優的服務。然而,就是這部分業主,他們卻四處走訪、寫信到上海市房地局、國家建設部以及其他政府部門,百般阻擾玉佛城小區評優,把本該是皆大歡喜的好事,攪得方方麵麵都頭疼不已。好在建設部領導非常堅持原則、主持公道,在責成上海市房地局對玉佛城小區進行全麵調研、廣泛聽取各方麵意見後作出的評估意見的基礎上,仍然授予玉佛城小區國優的稱號。由此可見,上實物業公司在玉佛城的管理服務是經得起檢驗的,獲得的全國物業管理優秀示範小區的稱號是含金量極高的。

2007年,上海市房地局首次委托專業谘詢機構對物業服務企業進行顧客滿意度的第三方調查,每季度進行一次,全年共四次,上實物業公司全年的排名為第三名,在全市近三千家物業服務企業中名列前茅,其中,玉佛城小區也作為上實物業公司管理服務項目中的一份子參加了測評。

2/3業主自發簽名 力挽上實物業

玉佛城業委會在200510月征詢業主是否要通過招投標方式選聘物業公司前,在小區裏張貼了許多造謠、誣蔑、詆毀上實物業公司的各種宣傳材料(見圖一),為了誤導小區的廣大業主,以達到獲取2/3以上業主同意招投標的目的。一段時間後,很多業主了解了事實真相,識破了業委會的騙局,於20063月中旬又自發征詢業主簽名,結果有超過2/3以上的業主簽名:"堅決要求留住一級資質的上實物業公司",可見絕大多數業主對上實物業公司管理服務的認可。(還要提請注意的是:200510月業委會張貼不實宣傳資料後統計的2/3中,有100多票是業主沒有回複被視作同意的,而20063月業主自發征詢的2/3以上業主的要求,是"貨真價實"每個人都簽名的,而且,其中的部分人是在業委會征詢時簽了名現在更改觀點的以及當時沒有回複被視作同意現在來確認自己真實觀點的。由此可見,第二次的2/3比第一來得真實、可靠,含金量高。)

三、上實物業公司真的"下崗""落聘"了嗎

20082月底,好幾份報紙都以"落聘"物業應移交資料為題報道了玉佛城業委會要求上實物業公司移交資料的訴訟案,以至於看了報道的人都以為上實物業公司在玉佛城遭遇了滑鐵盧,成了"落聘""下崗"的物業公司。其實,事實並非如此,上實物業公司既不是"落聘",更沒有"下崗",請看以下事實足以證明。

上實物業沒有參加物業管理服務投標

上實物業公司在玉佛城分別與開發商及業委會簽訂過四期管理服務合同,最後一期合同期限是20021月至20046月,每期續簽合同期限首尾相接,反映出當時玉佛城的物業管理服務工作及甲乙方之間的委托關係很正常。20046月底後至今,上實物業公司從未中斷過在玉佛城的物業管理服務,但卻未續簽物業管理服務合同。玉佛城業委會是在200511月開始啟動物業服務招投標的(業委會發出的《玉佛城物業管理邀請書》日期為20051114日),從合同中斷的時間可以看出,未簽合同是由於業委會拖延了選聘物業公司的工作,而上實物業公司在沒有合同保護的情況下,仍然按原合同的標準提供服務,體現了對社會的負責精神,在為構建和諧小區、和諧社會盡心盡責。

上實物業公司在200511月收到《玉佛城物業管理邀請書》後,立即告知業委會我們不參加物業管理服務投標。上實物業公司主觀意願是想要退出玉佛城小區的,因為玉佛城物業管理服務的難度很大,自2003年以後各種麻煩事接連不斷,而且自上實物業公司1997年接管至今物業服務費持續下降了六次,從最初的3.8/m2?月降至目前的1.75/m2?月。上實物業公司早就準備著把玉佛城的物業管理服務移交給新選聘的物業公司,在這裏使用"下崗""落聘"這樣的詞,真是用錯了地方。

企業應當依法維護自身的權益

中標的物業公司確定後,玉佛城業委會於20051217日函告上實物業公司,要求1220日至29日辦理移交,並於123124時撤離現場。上實物業公司即刻回複玉佛城業委會,由於業委會張貼告示鼓動業主拒交物業服務費,致使上實物業公司欠收約120萬元,為了維護企業的合法權益,保障物業管理行業的規範,在業委會沒有張貼告示督促業主繳交物業服務費,上實物業公司收回欠款以前,不具備移交條件,上實物業公司不會辦理移交。玉佛城業委會鼓動業主拒交物業服務費,違犯了《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》的有關規定,上實物業公司為了小區廣大業主、使用人的安穩生活,墊資提供物業管理服務,在撤離現場之前要求討回拖欠的物業服務費難道有什麽不對嗎?

2006110日,由當時進駐玉佛城的普陀區政府工作小組牽頭,召集了包括區房地局、玉佛城居委會和業委會、中標的物業公司、上實物業公司等方麵人員參加的工作協調會,會上上實物業公司明確表述了二點意見:第一,中標的物業公司合法,上實物業公司應當做好移交;第二,物業管理服務與交接,都應在遵守法規和合同的原則前提下進行,當事各方都應履行義務和享受權益,鑒於目前欠收了約120萬元物業服務費,要求:1)業委會應張貼告示,督促業主、使用人交款,上實物業公司也會加緊催收,當120萬元收到後就會立即進行物業管理服務移交;2)按照上海市高級人民法院《關於審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》(滬高法民一(20026號)的有關條款,因物業管理服務移交產生糾紛的,移交時間最長不得超過三個月,即如果這120萬元哪怕一分錢都沒收到,上實物業公司必須在331日前移交。與會各方人員完全認同上實物業公司的意見,當時有業委會成員提議用維修資金來墊付這120萬元,上實物業公司表示隻要收到錢款即刻移交。但是,用維修資金墊付的提議遭到了與會業主和房地局人員的反對。最後,會議達成一直意見:1)業委會出告示督促交款,上實物業公司加緊催收,爭取盡早移交,最遲3月底之前移交;2)中標的物業公司暫緩進駐玉佛城小區。這次會議是關於玉佛城物業管理服務移交事宜的第一次、也是唯一一次會議。遺憾的是,當天會議的主持人明確表示會後將把會議紀要發給各方人員,但結果是誰都沒有收到會議紀要。

業主自發簽名抵製中標物業入駐,上實物業欲退不能

20063月中旬,玉佛城業主有超過2/3以上的業主自發簽名:"堅決要求留住一級資質的上實物業公司,不需要某某物業公司進駐玉佛城小區" (見圖二)。並將簽名的複印件直接送到上海市房地局,再由市房地局轉到普陀區房地局,致使物業管理服務的交接受到了來自業主群體的阻止。

中標的物業公司看到有超過2/3以上的業主簽名抵製其進駐玉佛城,並通過幾個月的接觸,對玉佛城的矛盾糾紛的真實情況有了較多的了解後,於200665 日函告玉佛城業委會,明確表示:如業委會一周內未創造物業服務交接的條件,則視業委會違約,將終止履行《物業服務合同》,並保留追朔業委會違約責任的權利。

2006831日,中標的物業公司將其收到的14戶業主共11000餘元物業服務費轉交給了上實物業公司,此舉表明中標的物業公司不該收取、也不願意收取物業服務費的意思。

    20061030日,由上海市房地局物業管理處召集普陀區房地局、上實物業公司了解玉佛城物業管理服務移交事宜,會上上實物業公司詳細介紹了十個月來的事事件件,並明確表示:上實物業公司沒有參加投標,不願意為玉佛城提供管理服務,但由於2/3以上業主抵製,不能進行物業管理服務移交,中標的物業公司也已明確無法履行合同,所以上實物業公司欲退不能。上實物業公司希望玉佛城小區盡快重新選聘物業公司。在普陀區房地局的人員證實了上實物業公司的陳述屬實後,市房地局物業管理處的會議召集人表示,會將情況報告市有關部門,上實物業公司應維持事實管理現狀,並努力做好小區的管理服務工作。

市二中院終審 認定:上實物業物業服務合同繼續有效

在以後上實物業公司通過法律訴訟追繳物業服務費的案件中,法院都判定上實物業公司為事實管理,全部支持上實物業公司的訴求。200833日,由上海市第二中級人民法院受理的上實物業公司訴某業主欠交物業服務費一案,作出終審判決,其中二段話明確認定了上實物業公司在玉佛城的事實管理合法:

"關於在約定的合同履行期限(即2004631日)屆滿之後雙方之間的法律關係問題,本院認為,物業管理服務合同所約定的服務期限屆滿後,業主委員會未與上實公司重新簽訂合同,但上實公司仍然進行管理服務,業主也予以接受,應認定原物業管理服務合同繼續有效,合同當事人應按照原合同約定的權利義務繼續履行,但服務期限為不定期。故此後,上實公司在提供了物業管理服務後,業主應當按照合同的約定按實足額繳納物業管理費"

    "在上述不定期合同繼續有效並履行的情形下,關於業主委員會在2005年底通過招投標程序另行就200611日之後的管理服務與案外人上海某物業有限公司簽訂合同問題,本院認為,就不定期合同,業主委員會或物業管理服務企業可以隨時提出終止履行,但應提前3個月通知對方。根據本案查明的事實,業主委員會未按此程序通過法律途徑與上實公司終止履行合同,此後上實公司雖明確表示不參加招標,但也明確表示在未結清物業管理費之前不離開物業小區,即雙方在是否繼續履行不定期合同問題上已經產生爭議,但雙方未能通過法律途徑予以解決,致業主委員會與案外人上海某物業有限公司所簽訂的合同事實上無法履行,此節事實也為上海某物業有限公司及相關部門出具的證明所證實,由此,本院認定,上實公司與業主委員會間的不定期合同繼續有效,對於2006年之後的物業管理費問題,上實公司在履行了服務義務後,業主應當繳納"

綜上所述,上實物業公司從來沒有下過崗,更與落聘不沾邊。上實物業公司現在玉佛城的事實管理,實在是非常不情願的無奈之舉。

四、解讀法院判決書

該案中,玉佛城業委會訴求上實物業公司移交種類、數目眾多的物業管理資料,而法院的判決是:"一、被告上實物業管理(上海)有限公司應當向原告上海市普陀區玉佛城業主委員會提供上海市江寧路1046號(開發時編號為A棟)、1076號(開發時編號為C棟)、上海市江寧路11121號(開發時編號為E棟)、2號(開發時編號為F棟)房屋及設備交接驗收資料、建設施工工程圖紙、水施工工程圖紙、動施工工程圖紙、電施工工程圖紙、電氣泵工程圖紙、煤氣工程圖紙、給排水工程圖紙、結構工程圖紙、弱電水工程圖紙等資料的複印件。

二、被告上實物業管理(上海)有限公司應當向原告上海市普陀區玉佛城業主委員會提供19991025日至20051231日期間上海市江寧路1046號、1076號、1078號、上海市江寧路11121號、11122號房屋業主入戶的資料(買賣合同及相關表格)複印件,19991025日至20051231日期間玉佛城小區物業服務收支帳冊的複印件。

解讀1:服務資格合法性

法院沒有支持業委會要上實物業公司移交資料的訴求,而是判令上實物業公司向業委會"提供""複印件""移交資料""提供複印件"是有本質區別的,最重要方麵就是對上實物業公司在玉佛城的物業管理服務資格及其合法性的確認。

解讀2:存在兩方麵質疑,上實物業欲上訴

法院判決上實物業公司向玉佛城業委會"提供""複印件",存有兩方麵質疑:1)法規規定是"移交資料"(前提是物業管理服務的更替),法院判"提供""複印件"於法無據。再說,如果業委會需要資料複印件或查閱資料,上實物業公司都會給予配合,無需法院多此一舉來作判決的。2)玉佛城業委會訴求標的是"移交資料",法院判非所請,為訴求人變更訴訟標的應屬不當。為此,上實物業公司不服判決,將提起上訴。

 

五、質疑媒體不實報道

20082月底,上海的多家媒體對這起法院的判案作了報道,內容大同小異,然而,媒體報道的用語卻有諸多不當,報道的事實也多有出入。

沒有"應聘"何來"落聘"

幾乎所有的媒體報道都以"下崗""落聘"物業"應移交資料"為題,估計是為了吸引眼球。如果,就事論事而言,這樣的標題一點沒錯,完全正確,"下崗""落聘"物業當然應當移交資料。但是,這樣的標題用在報道本案上,幾乎全錯了,因為從本文前麵的敘述中已經看到,上實物業公司根本沒去應聘,因而與"落聘""下崗"絲毫不沾邊。而且,法院判決的是"提供複印件",並非"移交資料"。作為新聞媒體的工作人員,其文字功底一定了得,對這樣明顯的用詞差別不會感覺不到,估計是故意為之的。

如前所述,上實物業公司根本沒有參加招投標,因為我們對繼續承接這麽不太平的小區毫無興趣。最終結果在參加競標的物業公司中產生一家中標的單位,本是很正常的市場運作現象,媒體怎麽能不顧事實真相,不負責任的把上實物業公司說成是"下崗""落聘"了呢?

"服務不滿意"的不實報道沒有根據

有媒體稱,"矛盾症結:服務不滿意",這真是閉著眼說瞎話。本文前麵已經就這方麵的內容作了充分的闡明。至於說到有2/3業主同意招投標,那完全是業委會作不實宣傳欺騙廣大業主的結果,而且,這樣的2/3200510月)很快就被新的2/320063月)徹底否決了。該報還拿"物業管理行業市民滿意度"來舉例,然而,這家媒體一定不知道,在2007年全年行業滿意度調查中,上實物業公司在行業近三千家物業服務企業中名列第三。

既然媒體熱衷於對物業管理行業的報道,熱衷於玉佛城小區物業管理服務矛盾糾紛的報道,想必也是出於促進這個行業健康、有序發展的一片好心。既然如此,為何不探究一下上實物業公司為什麽不去投標參加競聘?2006年一季度,上實物業公司為什麽可以拖著不作物業管理服務的移交?20046月業委會與上實物業公司的合同到期了,直至2005年底這一年半的時間裏,業委會在幹什麽、在想什麽,為何既不與上實物業公司續簽合同,又不去選聘新的物業公司?業委會一方麵很計較合同的時限,一方麵又製造這麽長時間的事實管理,這裏麵還有沒有其他深層次的原因?

事實上,玉佛城的問題上海人都知道,其症結根本不在物業管理服務,那為什麽媒體總要拿物業管理服務來說事,一再刊登不實報道呢?想當年,玉佛城鋪天蓋地全是標語、橫幅,大、小字報到處貼,小區內高音喇叭廣播、集會遊行,(見圖三)。當時,對這些應該非常吸引眼球的新聞事件,卻沒有一家媒體寫過報道。如今,玉佛城的秩序好多了,通過法律訴訟來解決矛盾糾紛,比起當年的舉動要文明一大步了。在這樣的形勢下,新聞媒體卻作如此大規模的報道,真的不可理喻。我們不得不懷疑,在這類新聞報道的背後是否還有其他的用意甚或交易。

我是19978月帶隊與原玉佛城物業管理有限公司交接物業管理服務的當事人,10年多來也一直參與玉佛城的物業管理服務工作,對玉佛城的情況比較了解,我自認為,上實物業公司在玉佛城小區傾注了太多的心血,可以用盡心盡責、任勞任怨、嘔心瀝血來形容,為小區的安全穩定、為構建和諧、為踐行行業規範作出了極大的努力,對媒體和社會的不理解甚至無端的指責,我深感心寒。我用兩個夜晚寫就這篇文章,希望能起到澄清事實,撥亂反正的作用,對正確認識玉佛城事件有所幫助。

謝謝關心玉佛城的事態、關心上實物業公司的各方麵人士,更希望大家正確看待玉佛城事件,真正理解上實物業公司的良苦用心。