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物業管理向資產經營管理發展的必要性和途徑
瀏覽: 發布日期:2017-04-21

物業資產即不動產是世界財富的一個重要組成部分,不動產占到全部財富的40%50%,全球500強賬麵價值中總資產的1/3是不動產,不動產被稱作是世界上最大的生意,不動產的建設、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的收益占了富裕國家國內生產總值的15%左右。不動產經營是企業包括非營利組織經營管理的重要組成部分,但是我國企業不動產經營水平很低,尚未形成不動產經營的理念。

  不動產的數量和價值在發展中的中國將高速增長,誰來經營管理這些巨額資產?誰來賺取巨額的經營管理利潤?在日本,絕大部分不動產和商業地產不是由土地所有者管理,而是由專業的不動產管理公司管理;目前,在國內投資的外商企業,大多聘請了專業經營管理公司作為管理顧問,通過物業策劃滿足物業保值增值需求。隨著國內物業資產業主的觀念在迅速向國際接軌,很多先知先覺的商業管理公司、後勤管理單位、房產開發商都在積極嚐試進行物業資產尤其是商業地產的經營管理,以分享這個巨大的蛋糕。

  現代物業管理產生的根本原因在於現代建築物管理的綜合性和複雜性,產權的多元化、相鄰關係的複雜性、人們需求的差異性、對財富追求的願望、對生活品質的追求,都對專業化分工提出了強烈的要求,物業管理的專業組織-物業管理公司應運而生。

  如果物業管理公司隻提供物業服務,能滿足一般性質的生活、工作需求,但遠遠不能達到物業資產的投資目的。對於物業管理公司來說,如果隻收取物業管理費,營業收入有限,而人力成本越來越高,利潤空間會越來越薄;商用物業的租金收入規模往往是物業管理費的十倍甚至是幾十倍,無論是與業主分成、還是給業主固定回報,隻要進行高效的經營管理,就能十倍甚至百倍的擴展利潤空間。

  一般物業管理公司僅僅將自己放在“保姆”、“管家”的位置,未能很好地引導業主建立資產統籌管理的概念,精力、財力放在對業主和租戶感受的服務上,而放在為業主資產管理策劃的精力、財力遠遠不夠。

  大部分業主尚未建立資產經營的概念,也未體會到資產統籌經營的實惠,當然更談不上為資產保值增值投資買單。物業服務合同的短期性、不確定性也使物業管理企業的經營行為極容易發生短期行為,大部分物業管理公司成長期較短,經營能力存在很大差距。

  在收益性物業的運作中,由於部分業主尚未認清投資物業的責任和義務,較看重現實利益的獲取,不以積極行動來經營個人產業,物業管理企業則對資產所有人的資產的經營管理袖手旁觀。一旦資產價值貶值,人們便對產權式商場、產權式酒店、產權式公寓的運作模式提出質疑。

  無論是業主還是物業管理公司都應該清楚地認識到,業主應與物業管理公司共同考慮業主資產的保值增值,資產的經營管理,而物業管理公司應更多地注重與業主之間的互動,從專業角度指導業主,使自己真正成為資產的經營管理者。

  優秀的物業資產經營,不僅可以彌補資產的無形損耗、更新需要,還可以保持並提高投資收益。優秀的資產經營管理隻能由優秀的資產經營管理公司提供。

  物業管理公司有與業主、租戶最短距離的先天優勢,如果加上資產經營能力,可以成為業主經營資產的最佳合作夥伴。在美國,物業經理人被分為三類:一類是樓宇經理,負責樓宇的日常管理工作(可理解為日常的物業服務者);二類是物業經理,負責聯係代理商、物業招租工作(可理解為經營業主現有資產的經營者);三類是資產經理,負責物業戰略發展規劃,進行市場調研,進行完整的資產經營管理策劃運營。

  物業管理公司要積極向經營化發展,教育業主,並提升自身的經營能力,才能在未來巨大的物業資產經營管理利潤中占據有利的位置。

  信息化是幫助傳統物業管理公司規範化、精細化、規模化、經營化發展的最有效手段,信息化的核心是軟件,國內物業管理行業應用的軟件已經發展到了第五代。

 

  第一代軟件主要功能是收費,完全是記錄型,替代手工記賬,和業務流程無關;

  第二代軟件增加了工程、客戶服務、保安消防和清潔綠化等業務功能和流程,使得物業公司的基本業務流程都可以在軟件中運行,實現了規範化;

  第三代軟件增加了企業集團化管理的功能,可以監控各分公司和管理處的業務,有效幫助物業管理公司規模化發展;

  第四代軟件增加了大量計劃、預算、測量、統計分析、績效考核和決策支持的功能,幫助物業管理公司實現精細化、決策數字化的管理;

  最新的發展方向是經營化,倡導者是上海微音軟件,他們在上海美羅城、上海證券大廈、北京銀泰中心、工人體育場等大量商用物業信息化實踐中,逐漸把經營性物業管理信息化工作分為經營性資產管理、招商租賃管理、客戶服務管理、物業管理和財務管理五大部分。

  其中經營性資產管理是容易被忽略,卻是至關重要的。經營性資產包括辦公室、商鋪、公寓、倉庫、車位、廣告位、廠房、設備、車輛等可以出租獲取收益的資產,這是商業地產盈利的最主要的資本。好的軟件可以幫助管理者隨時隨地掌控各種經營資產的詳細信息、占有和使用狀況、收費狀況,並做全麵的資產分布、使用效率、租金水平、及時收繳率的統計分析,包括與上年、上月實際數字的對比和與預算的對比。通過對信息的完整記錄並統計分析和嚴格的流程,可以有效的提高經營性資產的使用效率,美羅大廈使用軟件後,資產使用率、租金水平和及時收繳率連年提高,已經是上海最繁華的商業區徐家匯的經營效益最好的商業地產之一。

  招商租賃管理也是商業地產管理的核心,軟件可以把策劃、開發、銷售、招租、客戶服務和物業管理等不同階段的租戶信息、合同信息和客戶服務信息完整紀錄,並根據權限在各部門中共享。新樓盤招商時,可以迅速向積累的租戶宣傳,加快招商速度。軟件還能夠根據繳費及時率、違章經營等信息,全麵分析租戶的價值,在持續積累的租戶中選擇優質租戶、淘汰劣質租戶,以提高入住率、提高租金水平。在新項目的招商中,憑借齊全的高質量租戶信息,能夠迅速完成招商工作。

  軟件其他的功能如營業分成管理、會員卡管理、業主回報管理等等,涵蓋了商業地產的方方麵麵,有效的把商業地產的經營管理規範化,最大程度的獲取經營利潤。

  隨著行業越來越成熟,不能做到規範化、精細化、規模化的物業管理公司將被淘汰,不能做到經營化的物業管理公司將無法持續盈利。