六問瑕疵物業服務被判打折交費之判決_多多影院物業管理(深圳)有限公司
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六問瑕疵物業服務被判打折交費之判決
瀏覽: 發布日期:2017-04-21

  物業服務費是什麽?

  物業服務費究竟是什麽?筆者以為,在評析瑕疵物業服務是否應該打折交費的問題上,有必要先認清物業服務費的本質。

  中國的物業服務費有其特殊性,它包含了秩序維護費、保潔費等對於建築物運行、維護無直接關係的費用,但是,就其整體和實質內涵來講,物業服務費應當是對於建築物共有部分及其附屬公共設施進行維護的費用。按照酬金製的做法,這些費用中有相當多的一部分是直接用於此項用途。因此,可以說,物業服務費是業主為維護住宅區內的建築物及公共設施應當分攤的費用。

  對於該費用,《物權法》第八十條規定,"有約定的按照約定;沒有約定或者約定不明的,按照專有部分占建築麵積的比例確定。"

  不交物業服務費損害誰的利益?

  物業服務費對於業主來講,是履行共同管理責任而分攤的義務,而不是可以選擇的任意性義務或者責任。物業服務費分攤義務是業主的物上負擔,按照物權共有的法律原則和製度,業主之間對外承擔連帶責任,對內按照約定分擔或者按照份額分擔。因此,業主不交費或者少交費損害的是其他業主的利益,也正是這樣,《物權法》第八十三條規定,業主欠繳物業費的,業主大會、業主委員會可以要求改正,受侵害的業主可以起訴欠費業主。

  誰是物業服務費的收費主體?

  小區業主分攤物業服務費用以支付管理成本和管理人報酬,其實中間應當有一個環節,就是業主將分攤費用歸集到一起的過程。隻是在管理事務中,這個環節被忽略掉了,因此就產生了一種假象,人們都要向物業服務公司交費。但應當看到物業服務公司隻是受業主大會的委托去代收、代管。物業服務公司不是收費的主體,更不是籌集物業服務服務費的主體,籌集物業服務應當費的主體是全體業主或者業主共同決定成立的業主大會。業主支付物業服務費的義務,不是來自《物業服務合同》,而是法律、小區管理規約以及業主大會的相關決議。這一點,業主一定要清楚,物業服務公司也要清楚,管理機關和司法人員更應當理解清楚,這樣才能夠理順業主、業主委員會與物業服務企業之間的關係。

  物業服務公司為什麽去起訴?

  業主分攤物業服務費這種義務的產生應當是基於法律,基於業主共同製定的管理規約。但在訴訟過程中,為什麽物業服務公司可以去訴訟?這是一個很重要的問題,必須搞明白。《物權法》規定的有權訴訟的利害關係人是業主,而不是物業服務公司。那麽,物業服務公司憑什麽去起訴欠費業主呢?如果要理順這種關係,小區管理規約裏應當有一個授權,即明確物業服務公司有權起訴欠費業主。物業服務公司請求單一業主支付物業服務費的權利應當來源於全體業主或者業主大會。

  物業服務費到底交多少?

  物業服務費到底交多少?這個標準怎麽產生?現在國家發改委製定了《物業服務費監審辦法》,規定了收費範圍,應該說這種規定對於減少糾紛是很有意義的。但是,筆者認為僅憑管理機關製定標準是解決不了有關物業費的糾紛。要解決糾紛,更重要的是建立一個物業服務費的籌集機製,而不是確定固定的、一成不表的物業服務費用。

  不同的小區業主會有不同的物業服務要求,也會產生不同的費用。同時,不同的服務也會產生不同的收費。國務院《物業管理條例》明確規定,物業服務的價格和服務標準要相適應,也就是要建立"質價相符"的收費標準。我們現在有很多小區關於物業費的糾紛,是業主對服務不滿意,為什麽不滿意?因為標準不明確,或者業主保持了超出物業費標準的服務期望,這導致了雙方在物業費問題上的矛盾和糾紛。因此,在聘請這家物業服務公司之前,物業服務公司應就小區的管理提出管理方案、管理標準和管理預算,業主大會就管理預算進行表決,通過你的這個預算籌集管理費用,並將管理和服務的標準告知每一位小區業主,使業主保持合適、理性的服務期望值,避免將來產生糾紛。

  服務有瑕疵,物業服務企業應當對誰承擔責任?

  《物業服務合同》是業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的就共有物業進行管理和維護的協議,業主大會或者業主委員會是合同當事人。也就是說業主團體是合同的當事人,個體業主不是合同當事人。對物業服務品質的評價不能以個別業主的評價為標準。最終的評價應當以合同確定的、客觀的、可以驗證的標準為標準。因此,物業服務公司應當加強過程管理,保存管理過程的記錄。當然,從《合同法》角度看,《物業服務合同》給第三人業主確定了合同義務,當然也享有相應的權利。但是,按照合同救濟製度,債務人違約,損害第三人利益的,債務人應當對合同當事人承擔違約責任,而不是直接向第三人承擔違約責任。因此,即便從《合同法》角度對《物業服務合同》進行審理,物業服務企業應當對業主委員會代表的全體業主承擔責任,而不是對單獨的業主承擔違約責任。筆者認為,個別法院在審理物業服務費糾紛案件中,以服務瑕疵為由降低交費標是準有悖於法律的判決。

  筆者這樣說,不是為物業服務企業推脫責任,而是完全根據《合同法》確定的責任原則進行分析。如果物業服務企業確實沒有履行合同義務或者履行合同義務不合格,業主委員會或者業主代表可以提起訴訟,要求物業服務企業承擔違約責任。嚴重違約的,或者多數業主對物業服務企業的服務不滿意,可以通過業主大會決議或者共同決定解聘物業服務企業,並要求其承擔違約責任,而不是判決個別幾戶業主打折交費。

  對法院判決此類案件糾紛的建議:

  業主之間要有共同體意識,業主因為共有建築物及附屬設施,成為不可分割的利益共同體,每個業主都是共同體的成員,都有義務維護共有物的安全與正常運行。《物權法》第七十二條也明確規定,"業主不得以放棄權利不履行義務"

  管理機關在監督和管理活動中,也要從共同體的角度出發,強調共有人的整體利益,不能不適當地強化個體利益。否則會造成公共利益受損,最終損害的是每一個業主的利益。

  司法機關應當嚴格區分不同情況,按照《物權法》、《合同法》的規定依法確定當事人的責任。例如,在酬金製的收費模式下,交費是業主分攤後的義務,收取的物業服務費歸業主共有,物業服務企業隻是代管。業主的這種交費義務來源於管理規約。業主的交費義務與物業服務質量合格與否沒有直接關係,業主也不能以服務不合格進行抗辯。如果是包幹製的收費模式,業主委員會是合同當事人,如果物業服務企業服務不合格,應當對業主委員會承擔違約責任。如果業主不履行合同約定的交費義務,應當由業主大會、業主委委員會承擔責任,由業主大會、業主委員會催交。

  鏈接:

  《合同法》

  第六十四條 當事人約定由債務人向第三人履行債務的,債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定,應當向債權人承擔違約責任。

  第六十五條 當事人約定由第三人向債權人履行債務的,第三人不履行債務或者履行債務不符合約定,債務人應當向債權人承擔違約責任。

  《物權法》

  第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

  第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建築物總麵積的比例確定。

  第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

  業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

  建設部、國家發改委《物業服務收費管理辦法》

  第九條第三款規定,酬金製是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其餘全部用於物業服務合同約定的支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式