房地產市場弱市下的物業管理發展之道---“危”中找“機”_多多影院物業管理(深圳)有限公司
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房地產市場弱市下的物業管理發展之道---“危”中找“機”
瀏覽: 發布日期:2017-04-21

編者按:來自國際市場的金融危機波及到世界各個角落。發生在我國的“樓市風暴”打濕了物業服務企業的“雙翼”,在這個受全球經濟嚴峻形勢的影響下,作為深受其害的房地產行業的下遊產業,物業管理的出路在何方?又該如何麵對如何解脫?本文幾則案例可以為企業提供一些啟示。

自從2008年,房地產市場低迷的現象成為困擾經濟社會發展的一大問題。房地產市場交易價量齊跌,房地產行業正經受著“嚴冬”的考驗,開發商麵臨著前所未有的嚴峻形勢的考驗。作為房地產行業的下遊產業,物業管理與房地產開發有著千絲萬縷的密切聯係。可以說兩者是一種相互依賴、共存共榮的“母子關係”。樓市租賃與銷售的困難,開發商開始放緩銷售以及開發速度,繼而影響下遊的物業管理行業。有業內人士判斷,若樓市整體低迷持續1年,或將直接導致物業管理的裁員或是削減成本。而另一些原本在意料之中的項目則有可能直接受限於工期的拖延,或是開發商計劃的削減而不複存在。

“寒冬”裏是行業內部調整的好時機

物業服務公司的人員配備和入住率和入租率直接掛鉤,隻有當物業管理費整體提升之後,才可能配備更多的管理人員。而目前很多地產公司已經將預期開發以及竣工項目的頻率減少了很多。若建設工程沒有結束,那麽物業服務公司就直接失去一個項目的業務來源。據了解,有些物業服務公司受停滯不前樓市的影響,已經放緩了招聘員工的速度。以避免物業服務公司虧本運作,這直接導致整個物業管理行業市場的縮水,使企業收入相應減少。也有人認為,受金融危機的影響,大批企事業後勤單位受全球金融危機影響紛紛走上清算改革之路,首當其衝的就是將後勤物業管理中心做為獨立核算的子公司剝離出去,從而更加致使後勤物業管理雪上加霜!但是,這並不是件壞事,迫使政府、企事業單位物業服務脫離後勤走向物業服務專業化道路,自主經營,自負盈虧這是企業不管在什麽時候都必須具備的基本生存條件。如今現象都是這些性質物業服務掛靠在後勤的光環下,夾雜著諸多不利於物業服務的因素(公關費、關係人員工作安排等)。單從這個角度上說,還是有利於促進物業社會化競爭,優勝劣汰。

作為地產開發集團下屬的企業,江蘇君怡物業管理有限公司總經理李傳江對記者說,樓市的低迷,對於物業服務公司的影響不可忽視。首先是對於新建樓盤項目來說,收房率低,物業管理的規模相應就減少了,因為房屋住宅的交付率低,物業服務企業這一部分的收入來源直接就被切斷了,尤其是主要依靠物業費收入運行的企業更是如此。空置房的增多,使得開發商資金的短缺,對物業服務企業的補貼也減少,同時對項目的配套設施的投入減少,這樣一來,配套不全,設備短缺,綠化等配套不全,更加影響了業主的滿意度,加大了物業服務企業的工作難度。業主對住宅區的不滿,很容易轉嫁到物業服務公司身上,甚至發生拒繳物業費等行為。總之,房地產市場的疾風驟雨,使物業管理惡性循環形成了。

所以,金融風暴和房地產危機致使物業管理行業也經受著極大的考驗。既然在外部

物業管理發揮功效,促進房地產銷售

作為房地產售後服務,物業管理同樣也是提升地產銷售的重要因素。尤其在樓市蕭條的情況下,項目的物業管理形象關係著樓盤的推銷進展。在新的形勢下,物業管理要擔負起為物業“保值增值”的職責。康景物業集團天津地區公司的郭誌強向記者介紹了其對公司的做法:物業管理要配合開發商營銷工作,體現“三個代表”職能,即物業服務代表、銷售服務代表和客戶服務代表,並提出五項要求:

1、提高小區物業服務質量,提升物業服務企業形象,增強客戶、業主對開發商品牌認知度、滿意度和忠誠度。

2、配合銷售做好宣傳活動以及其他營銷方麵的工作。積極宣傳在管小區樓盤項目,通過客戶“試住營銷模式”發掘潛在的客戶;通過與業主的溝通,達到老業主帶新客戶參觀購房的目的。

3、物業服務企業要確保“兩點一線”(即銷售中心、小區樣板間及相關道路)各項設施的工作到位,令銷售滿意。

4、加強小區物業服務人員與開發商銷售中心人員之間的溝通與協調,及時發現所售房屋的問題,協調做好各項工作,以銷售為中心確保售房合同順利簽訂。

5、促進老業主與新業主的溝通,了解小區物業的基本狀況,各種費用的支出情況,在營銷中心支持下,通過開展新老業主座談等方式,為開發商、物業提出改進意見,減少業主購房後新的問題發生。

同樣,在杭州,一批高品質樓盤的興起把杭州樓市拉入“4S”時代,就像品牌汽車的經銷商一樣,杭州眾多品牌開發商也把“銷售(Sale)、配件(Sparepart)、售後服務(Service)、信息反饋(Survey)等”列入整體營銷和物業管理服務的範疇,而物業管理服務也成為了一批品牌開發商的最具潛力的利潤源之一。

正如曆來重視客戶服務的之平管理為房地產銷售特別推出的“體驗式銷售”服務產品,受到了諸多開發商的青睞。房地產市場的停滯,究其原因第一個是消費者的本身信心在持續降低。第二個原因是消費者沒有動心,特別是降低了房價以後促使其購買,他本身思想上就不太想買,或者在猶豫。這個時候再沒有讓他興奮的東西他就很難決定和購買這個產品。這時候,物業管理在開發商和購房者之間架起了一座溝通橋梁。把推出的服務跟開發商共同合作,能夠讓消費者更好地站在未來你購買的產品的本質的角度去考慮問題。因為一般來講,消費者去購買一套物業,實際上是買兩項部分,一個是房子的本身硬件和環境,還有一個是房子未來的服務。但是在更多的時候他去看這個房子的時候,他能夠看到的是房子的本身和環境的部分,而看不到未來所享受到的服務,他看到那個服務跟實際的服務是有差別的,因為他看到的是售樓中心的,服務的流程也沒有體現出來。特別是物業管理方麵,可以從產品售後服務方麵給客戶更多的感受,增加產品的賣點。

拓展產業鏈,增強企業盈利能力,積極應對經濟“寒冬期”。

200812月,深圳金地物業下屬的設備設施專業化管理公司——深圳市金地樓宇工程有限公司終於注冊成立了。為了實現提升客戶滿意度和提升盈利能力這兩項工作目標,金地物業在內部工程管理方麵提出了設備設施專業化管理的迫切需求。

機電設備管理的專業與否直接關係到物業服務公司的成本,密切影響到企業的經濟效益。那麽,物業服務公司是將該部分直接外包給係統設備的專業維保公司,還是由各小區管理處自己來解決?經分析,金地物業認為:前者費用較高,畢竟物業管理是一個微利行業,過高的成本企業無法承受;後者雖然相對費用較少,但管理處的技術力量有限,設備設施無法得到有效的維護和保養,隻能勉強維持運行,終究會造成係統設備設施使用壽命縮短,使後期的管理無法正常進行,導致客戶滿意度下降,最終還得花更大的代價去彌補。公司最終在兩者之間取得合理平衡,成立金地樓宇工程有限公司。金地物業機電設備專業樓宇工程公司成立後,金地物業將對管理小區的工程設備設施實行集中化管理、規模化經營和專業化服務,這必將有效整合物業服務公司的人力資源,優化工程人員管理,並且使設備設施得到專業化的護理保養,提高效率,降低管理成本。

戴德梁行在去年下半年針對美國次貸危機等大事影響下,中國房地產市場的壓力增大。提出物業管理不僅僅局限於安防、綠化、維修等產業鏈末端的服務,還要給客戶提供更多的物業資產管理方麵提供有效支持。

由此可以看出,在金融危機的環境下,物業管理還是大有可為,並且理應有所作為的。