解決物業服務收費難的初步探索_多多影院物業管理(深圳)有限公司
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解決物業服務收費難的初步探索
瀏覽: 發布日期:2017-04-21
    物業管理是一個朝陽產業,雖然它牽涉的麵廣,涉及的問題複雜,但作為市場經濟體製下的產物,卻為廣大市民了解甚少,可是它卻無時無刻不在市民身邊。目前對物業管理的理解有兩種流派,一種是站在服務角度理解的:物業管理,是指物業管理企業受物業所有人或使用人的委托,依照物業服務合同,對房屋建築及附屬設備設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,並向物業所有人或使用人提供綜合性的有償服務;另一種流派是站在管理角度理解的:物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。

  綜合以上兩種流派,可以達成一個統一的理念,即物業管理是:立足於服務、崇尚於管理、起源於市場、生存係於收費。

  物業管理作為第三產業即服務行業,其產業的生存運作基於收取的物業服務費用,1996年原國家計委、建設部以計價費[1996]266號發布《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》,規定“物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況,分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價”。政府開始幹預物業管理收費行為,物業管理收費逐步進入規範化。但是,《暫行辦法》未能解決“合理”收費的問題。2003年國家發展與改革委員會、建設部以發改價格[2003]1864號發布《物業服務收費管理辦法》(2004年1月1日起實施),更進一步提升了物業管理產業的社會效應,為物業服務費用的收取提供了法律依據。根據上述規定,物業服務費是指物業管理企業接受業主委員會(或物業業主)、使用人委托,按物業管理服務合同或協議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其他與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經營服務時按規定收取的費用。《物業服務收費管理辦法》規定物業服務成本或者物業服務支出由以下板塊構成:

  1、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

  2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

  3、物業管理區域清潔衛生費用;

  4、物業管理區域綠化養護費用;

  5、物業管理區域秩序維護費用;

  6、辦公費用;

  7、物業管理企業固定資產折舊;

  8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

  9、經業主同意的其他費用。

  目前,幾乎所有的物業管理公司都麵臨物業服務費收取難的困境,那麽,其原因何在,又有何解決辦法呢?

  物業管理收費難的原因

  (一)部分業主意識不強

  首先,物業管理畢竟是一個新興的產業,在短短的二十幾年裏,要為廣大的市民所接受確實有些困難。其次,廣大市民的素質參差不齊,一部分業主對新的事物存在一定的抵觸。再次,涉及到收費行為,由於物業服務的概念沒有深入業主,物業服務的效果沒有為業主所感受,有的業主認為自己花了一大筆錢買了一套房子,不應承擔“額外”的開支。

  (二)物業管理公司的服務質量不高

  現有些物業公司本著賺錢的心態而忽略服務的理念,另外,由於技術水平跟不上,公司人員組織不夠,導致管理不善,管理脫節,服務質量大打折扣。例如,小區裏綠化維護無人管,門禁係統紊亂,房屋維修不及時……導致業主產生嚴重的抵觸心理。

  (三)從業人員素質不高

  物業管理從業人員的數據統計顯示,80%的物業管理從業人員是半路出家,自身的服務意識上不來,還埋怨業主太難伺候。另外從業人員的專業技術水平不高,在服務過程中不能很好操作。再次,從業人員的方法不得當,加深了管理工作的服務難度,致使業主體會不到物業管理的優質服務。

  (四)體製不健全